企业以不动产投资入股成立新公司或为公司增资，涉及税种较多，计税复杂。今天从投资方和被投资方角度做个总结，供大家参考。
投资方以不动产投资入股，涉及增值税及附加税费、企业所得税、土地增值税、印花税；被投资方涉及契税、印花税、房产税、土地使用税。
一、投资方
1. 增值税及附加税费
需要缴纳，可以开具增值税专用发票
政策依据
1. 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第十条的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，……第十一条规定，有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
因此，企业将不动产、无形资产对外投资，取得被投资方股权的行为，属于有偿转让不动产、无形资产，应按规定征收增值税。
2. 《国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条、第四条规定了一般纳税人和小规模纳税人转让其取得的不动产缴纳增值税的规定。
不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
非房地产企业卖房预缴和申报税率
非房地产企业卖房预缴和申报税率
2. 土地增值税
①不符合条件，征收土地增值税
②符合条件，暂不征土地增值税
单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。
上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。
《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）
计算土地增值税，分为查账征收和核定征收两种方式。
（1）查账征收，计算土地增值税的步骤和公式
第一步，计算不含增值税的收入总额。
第二步，计算扣除项目金额。
第三步，用不含增值税的收入总额减除扣除项目金额计算增值额
增值额 = 转让房地产收人 (不含增值税)- 扣除项目金额
第四步，计算增值额与扣除项目金额之间的比例，以确定适用税率的档次和对应的速算扣除系数。
第五步，套用公式计算税额。公式:
应纳税额 = 增值额 x 税率 - 扣除项目金额 x 速算扣除系数
转让旧房可扣除项目如下：
转让旧房可扣除项目如下：
土地增值税税率：
土地增值税税率
（[提示]土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。）
（2）核定征收
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定征收。
土地增值税税额＝计税价格×核定征收率
政策依据：
1. 《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）
2. 《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）
3. 《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条，转让旧房不区分房企和非房企。
4. 《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）
（注意财政部 税务总局公告2021年第21号文中标注的条件是改制重组，所以其他情况比如对新设企业以房地产作价投资入股是否适用，具体以当地税局要求为准。实践中也存在部分税务机关认可非房地产企业之间以房地产投资不征收土地增值税，企业可以争取有利口径，多查询当地税局相关案例）
3. 印花税
企业以房地产投资入股属于财产所有权的转移，根据印花税规定应当按“产权转移书据”税目征收印花税，投资双方均要按万分之五的税率缴纳印花税。
政策依据：《中华人民共和国印花税法》
4.企业所得税
非货币性资产投资：企业以非货币性资产对外投资，应对非货币性资产进行评估并按评估后的公允价值扣除计税基础后的余额，计算确认非货币性资产转让所得。企业以非货币性资产对外投资，应于投资协议生效并办理股权登记手续时，确认非货币性资产转让收入的实现。
实行查账征收的居民企业（以下简称企业）以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得，可自确认非货币性资产转让收入年度起不超过连续5个纳税年度的期间内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。
特殊重组：符合财税〔2014〕116号文件规定的企业非货币性资产投资行为，同时又符合《财政部 国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）、《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）等文件规定的特殊性税务处理条件的，可由企业选择其中一项政策执行，且一经选择，不得改变。
政策依据：
1.《财政部 国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税政策问题的通知》（财税〔2014〕116号）
2.《国家税务总局关于非货币性资产投资企业所得税有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2015年第33号）
3.《财政部 国家税务总局关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2014〕109号）
投资方会计处理：
以固定资产投资入股相关会计分录：
借：固定资产清理
累计折旧
贷：固定资产
借：长期股权投资
贷：固定资产清理
应交税费——应交增值税（销项税额）
资产处置损益（也可能在借方）
二、被投资方
1. 增值税
收到增值税专用发票，可以抵扣
2.契税
①不符合契税免征条件：以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。
②符合契税免税条件，免征契税。
六、资产划转
对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
政策依据：
1. 《中华人民共和国契税法》
2. 《财政部 税务总局关于继续执行企业 事业单位改制重组有关契税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第17号）
3. 印花税
1.产权转移数据，按照万分之五缴纳印花税；
2.营业账簿缴纳印花税：实收资本(股本)、资本公积合计金额的万分之二点五
政策依据：《中华人民共和国印花税法》
4. 房产税
房产税按年征收、分期缴纳。
(一)从价计征从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，应纳税额=应税房产原值×(1-扣除比例)×12%
(二)从租计征
从租计征是按房产的租金收入计征，应纳税额=租金收入×1.2%
政策依据：
1.《中华人民共和国房产税暂行条例（2011年修订》
2. 《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）
自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
5. 土地使用税
年应纳税额=计税土地面积（平方米）*适用税额
政策依据
1. 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例（2019年修订）》
2.《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）
自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。
