小产权房是指在非正式房地产建设土地上建设的房屋，开发商未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发，亦称“乡产权房”。
一、现存的小产权房
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
关于小产权房的处理，一直是实践中的一项难题。因为某些原因，不是全部农村土地上的房屋都无法办理房产证，有一些土地经过了审批确实可以办理房产证，行政部门一般也不会就此收回相关审批。但是部分农村土地上建设的房屋，一方面开发商没有相关资质、没有审批，另一方面其即便申请下来了用地审批也没有充足的资金缴纳土地出让金，造成了一大片小产权虽然在使用但实际上根本办不了房产证的现状。
二、小产权房能退吗
小产权房最大的问题，在于没有房产证，法院难以确定小产权房现在到底归属于谁（法律称为产权现状），在法律意义上，房屋并不是谁居住、谁签订了合同就一定归属于谁，要以房产证登记的所有权人为准。
所以实践中，在离婚案件、继承案件里法院一般不对小产权房作出处理。
但是，买房人和卖房人如果签订了《房屋买卖合同》，合同以及沟通中卖房人确定自己的房屋有产权，承诺可以办理房产证，这种情形下无论卖房人是个人还是开发商，买房人都可以解除合同，要求卖房人返还已支付的房款。
另一种退房情形，则是房屋存在严重瑕疵，根本无法达成居住使用，基于此，卖房人、买房人签订的合同也无法实现。
三、另一种处理方式——处理小产权房的居住权利
对于小产权房，如果确实存在争议，但是在离婚、继承案件中可以对居住权利进行处理。
但是离婚案件中，小产权房又切实涉及到男女双方的居住、生活问题，所以针对这一点，北京市法院特意在《北京市高级人民法院关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》第三十五条中予以明确：对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。
